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董藩:农村房子没纳入统计 所以中国房价并不高

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理论_119 发表于 2011-7-18 05:59:33 |显示全部楼层
中国房地产50人论坛2011北京夏季峰会于7月17日开幕。十届全国人大常委会副委员长成思危,科技部原部长、中国发明协会理事长朱丽兰,中国证监会原主席、中国城市经济学会会长周道炯,全国人大财经委员会副主任委员贺铿,国务院发展研究中心副主任侯云春,国土资源部党组成员、总规划师胡存智,北京房地产学会理事会主席、原建设部副部长杨慎,中国房地产学会会长、全国工商联原副主席王治国等多位嘉宾出席本次论坛,并发表演讲。
以下为北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、北京房地产学会副会长董藩的演讲:
北京师范大学房地产研究中心主任董藩
董藩:各位领导、各位来宾,昨天凌晨三点才回到北京,后来我一看发现我的短信说要来很多领导,本来我觉得是内部的交流,想讲随便一些,一告诉我来很多领导,把我吓的一宿没有睡着觉。我是个学者从来说话很随便,我只谈一下我个人看法,可能不一定对,包括有的跟委员长的想法也不一样。
各位,20多年来中国房地产业取得巨大成绩,解放初期人均只有4.5平方米,过去几年社会主义建设的成绩。过去中国人没有房子住,老少几代在一间房,一个槛上,一个房上,没有任何尊严。曾经人均住房面积曾经不到2平米,那个时候的家庭都是六七口人,人均2平米怎么做,今天达到了人均32平米,这是住房制度的结果,房地产发展的成绩。但特别是98年之后,当时朱镕基总理做出伟大的决策,提升消费拉升房地产增长,正好这个时候经济社会发展条件方方面面都成熟了,这个政策迎合了当时的形式。但是转眼之间,我们经济社会条件变了,房地产由民族英雄到人人喊打的过街老鼠。今天我们的房地产业,走也不对,不走也不对,停着也不对。现在只要哪个开发商出了事,我们听到的是什么,都是到处打,早知道有今天,叫你涨价。09年春节我在昆明演讲,昆明做了一个项目做的不错,想在北京请几个人过去捧捧场,当时把我和任志强叫去了,让我们演讲做座谈,说看到有一个社会调查,社会地位做一个调查,倒数第四是房地产,过几年会不会我们连倒数第四都排不到了。房价上涨一定有客观原因,我们把原因找出来让大家接受他,然后再研究方案,这几年我们看到这方面做的非常差,而我们看到的是社会冲突越来越激烈。
开发商在一起就议论中央领导,开发商把政府的领导托下水的领导很多。但我要说的是,我们愿意送礼吗,没有人愿意送礼。所以一个有缺陷的制度把好人变成坏人,一个好的制度能约束坏人变成好人。所以今天房地产的很多问题,在房地产内部得不到答案,问题在哪里,在制度上、在文化上,很多问题是因为这方面的冲突引起的。所以尽管房地产业仍然有很多毛病、缺陷需要完善、需要发展,但这不是主要的,其他行业都是这样的问题,这是发展中的问题。食品行业比房地产业恶劣的多,直接给我们喂毒药,但我们对食品行业的仇视没有像房地产这样。房地产问题彻底被政治化、道德化、舆论化、社会化、妖魔化。由于房地产问题被彻底政治化,所以没有人说实话。由于被道德化了,当你说实话的时候,一定是被骂的。回到学术上来,我们不能站到老百姓的一边,也不能站到开发商的一边,包括我们的宏观调控绝对不是踩七巧板,要么站这一面,要么站那一面。如果只听老百姓一定是错的,不要断章取义,在场的有记者。老百姓是谁,老百姓是最普通的人,他们只管自己,不管他人,只管目前不管长远,只管小家庭不管大社会。所以宏观调控即要考虑老百姓的愿望,又要考虑经济规律,即要考虑房地产本身的事情,又要考虑国民经济的发展,即要考虑当前又要考虑可持续长远发展。他不是七巧板,是站在球体的顶端,可以倒向这一边,也可以倒向另一边。
由于政治化、道德化,所以我们基本上听不到正确的观点,加上说假话是中华民族的传统文化,这个事情就更麻烦了。各位抛开开发商、抛开富人的身份,中国的房价高不高,(高),地价高是不是房价就高,(对)。我买房子是消费还是投资?(消费/投资),房价、房地产作为一种商品和其他商品相比,是不是也应该是有涨有跌的,(是)。所有这些答案,不管开口还是没有开口,你们给的答案全是错的。为什么?中国的房价高吗,中国的房价真的不高,如果高你解释不了这个现象,高是不是意味着买不起,(是),买不起是不是意味着没有多少成交量,(是),没有多少成交量你怎么给我解释,09年成交7万多亿,10年成交了10万多亿。各位,你看到全世界有另外一个商品,当大家都认为价格高的时候,还呼呼的卖,为了控制价格还限购限贷吗,你找不到,这是一个明摆着的悖论,但从来没有人提过。我天天在讲,等把我累的够呛,能够讲的场合还是很有限。
中国的房价真的不高,为什么?因为统计上出了问题。首先说,关于房价方面,我们再说收入。首先在中国,农村的房子从来没有往房价上算,农村有多少?农村的房子比城里还多一些,也就是说占一半还多。这一半多根本没有计算到房价,为什么不算,全世界只有我们不算,不算有别的原因,为什么?他们说是法律规定的,法律怎么来的?当年我们进了城之后,发现城市资源部够,希望农民回去不希望来,因此建立了户籍制度,形成了严格的城乡不合理,不让农民进城。农民是农民的房子,城里是城里的房子,城里是城里的地。改革开放改革这么多,就是农村房子不改,不能流转。我们同样不能承认农民房子的商品制度,如果承认了就得认可他们的交易,我不承认就不允许交易,不允许交易你就不会涉及到房产,就不会涉及到社会稳定。所以背后和社会管理的思路是联在一起的,但这些问题似乎又不能公开的说。很多人说农村房子没有交易,基本上是自建自用,其实农村也不是没有交易,只是少一些,你到欧洲、到澳大利亚,到日本看一下,农村的房子也都少,那些地方都是用来旅游,我也都去看,都是这样。我们不能因为交易少,就否定他的商业性。在一些偏僻落后地区,二手房当初我们盖的时候可能花四五万、五六万,现在连五千块钱都没有人要,为什么?因为人口大量的外迁,一百块钱都没有人要,没有用了。当我们把这些房子算进去的时候,价格是什么样的状态。
知道有单位自建房,往里算了吗?没有,便宜吗?便宜,什么价我就不说了,各位从来没有把集资建房的价格算进去。我过去看过一个数据,经济适用房70%、80%被事业单位拿掉分掉,不知道这个数字真是假,但总之比例比较大,为什么没有统计进去,他反映了什么?反映了权力的腐败、单位的腐败,市场上的人得不到这个机会,机制内的人可能会得到。各位知道小产权房,往里算了吗?没有,为什么?违反生育法,违反计划生育法的难道不叫人吗。知道有房改房,理念的房改房以卖给我们,没有往里算。知道有部队,部队的支撑体系房子便宜吗?往房价里算了吗?没有。知道有城中村,城中村和城市周边,有一些人在自己的院落里挪砖头盖房子,即没有人统计,也没有人去计算成本,也没有人要税。我们统计了什么,这些都没有统计,我们只统计了开发商生产的房子。当我们房价搞不清楚的时候,我们给总书记、党提供参考的数据是什么。
体制内上百万人,这个数据搞不明白。我们的统计很困难,但我承认,至少有分类的统计,抽样的,给大家参考。刚刚我已经说了,地价高是不是房价就高,大家说对,这个观点是错的,房价高拉升了地价,而不是地价推升了房价。开发商通过买地盖房赚钱,赚钱就需要再买地,再买地价格就会上涨,土地在我们国家是一个稀缺资源,我们必须保留最低耕地的安全,粮食保障的安全,因此土地供应不可能放开。需求大供应不上,当然价格要上涨。财富总量越来越大,所以标识出来的房价、地价一定是越来越高。我们要做的是什么,不断高涨的土地聚集起来的财富,能够合理的分配。比如说能够搞好保障,比如说能够公平的分配到需要的部门,抓好教育,抓好医疗等等,是他使用的问题,而不是多和少的问题。地价高意味着什么,意味着开发商成本高,我们在这个问题上认识错了,全国都生怕这种情况。刚才我又问大家,买房自己住是消费还是投资?有人说消费,也有人说消费和投资。刚才委员长提到了,说的比较对,对了70%。在经济核算中,买房是自己、私人国内投资向下,租房和装修以及水暖电器是计入消费,他俩应该是这样一个逻辑,全世界范围内都是这样统计的。什么是消费,早上一吨饭,中午觉得比较难受,说老板我给你吐出来,你吐不出来。你买衣服,穿了一个礼拜,回去跟老板说,老板,人家说不好看,我退给你,对不起,不可以,为什么?这是消费。你投入一个厂房,过了几年增值了,你要卖了,可以吗?可以。买房跟厂房一样,可以增值,可以转让。
刚才委员长说,需要改善,留一套,把原来的那一套卖掉可以。这个说法上,我从我的学者角度来看这个观点是不对的。世界各地都是这样,房地产一定有一个市场是租赁,一部分是买卖,一部分是租赁。租赁一方是富人,一方是穷人,一方是本地人,一方是外地人,这是社会全世界共同证明的一个道理,买房投资的人,只要出租了,意味着是对社会的贡献。社会上租金很低,100万的房子,一个月只能租出2万,还利息要还50万,这意味着,这一部分投资的人,在替政府做保障。政府一个钱都不用,要还银行贷款,才能送人5%、6%的利息,但老百姓结合竞争只要2-3,所以一直在替政府做贡献。刚才委员长谈到了什么,谈到了货币发展,我是最早系统论述货币化的观点,货币化还可以建公租房,什么也不要建,干什么,租民间的房子。60年代、70年代、80年代、90年代初的房子很好,位置好,通过市场的调整把他租给低收入阶层,应该保障的人。我们衡量一下,应该补贴多少,刚才委员长说的很好,这条路很好,但没有被采纳。我们从来都有一个词叫形象工程,所以租房子给大家补贴,那是最正确的,包括毕业的学生,这方面有压力,政府可以给你财力。在中国如果搞实物分配一定是大量流失,集体分房大量流失,没有人管得住。为什么?制度上就管不了,他在那儿管蛋糕,他在那儿切蛋糕。你到政府那儿,财政部门、财富部门直接拎补贴,不可能流失。
我刚才又问大家,房价是不是有涨有跌,你们说是,其实错了,房价的规律是上涨,下跌是以外,上涨是常态,下跌是特殊情况。那些特殊情况,战争、瘟疫极端事件,税率改革、政治改革,严厉而错误的宏观调控。这些情况在历史情况中也是很少的一部分,所以房价一般都是上涨。数字告诉我们,上涨是规律。比如说美国,五六十年来只发生两次下跌,这一次08年的危机下跌20%-30%,澳大利亚有两次,第一次奥运会开了之后微微下跌,再一个就是08年金融危机。中国没有任何一年是下跌的,当然今年年底的时候可能会有一点儿下跌,或者在明年年初的时候会下跌,为什么?现在政策极其严厉,虽然最近交易量有所恢复,但那些刚性需求被市场吸收了之后,后边的跟不上,因为在严格的限购限贷的条件下,80%人以上的高收入阶层是不能进入市场的。总有人问我,限购限贷什么时候取消,我不知道,因为要取消有两个条件,现在就是让房价跌一跌,因为不跌没面子,政府总是控制不住。要跌有两者,第一个是由于需求大于供给,卖不出去,就业急剧下滑,到最后反而影响社会稳定,控房价本来是为了稳定,现在房地产业要为稳定献身,发现这样下去也影响稳定的时候才可能纠正。如果房价明显下跌,会有大量的人要退房,退房开发区已经卖掉了,开发商当然不情愿,于是产生严重的冲突,这个时候政府不得不去考虑这个政策是不是要纠正。如果这两个问题不发生,这个政策纠正很难。尽管这个政策我认为不一定是对的,限购限贷某些方面是违反的,违反宪法基本原则,违反合同法。你愿意买,我愿意卖,就得成交,但我愿意买,你愿意卖,但就不让你买,包括改善性需求。原来名下有两套,父母住一套,你自己住一套80的,现在想买一套120的,不行,不让你贷款,你必须把原来两套卖了,才能让你贷款。什么意思?你到商店买衣服,为什么?不行,不能卖给你,你必须关着屁股来,还得上门检查你衣柜里有没有衣服。
调控房价是应该的,但要讲究方法,必须回到市场的轨道上来,其实那也不难,但我们现在发现麻烦了,回不去了。所以方案得不到结论,错误的措施不断强化。各位我刚才讲了限购限贷的问题,要讲能讲三个小时,讲半天,有很多的问题将来会埋下隐患。洪水来的时候我们要疏导,但是疏导来不及,于是来一个坝拦住,发现措施还不够,继续拦,越拦越高,最后是什么结果?最后麻烦了。有的人说,以后过一段时间可能会适当调整,也不容易。走近的时候当时怎么拦一个坝,就像当时北京城搞了一个户籍制度,但谁敢把户籍制度取消了,取消之后大量流动,我们发现控制不了。如果把房价该控制住了,可能会总结经验,看来就不应该这么管,什么叫中国特色市场经济,就是行政手段不要驾上市场之上。我们一直说是法治社会,但行政措施不能驾在法治之上,都是冲突的。
有人说房地产业走到十字路口,面临向左还是向右,我感觉到不是十字路口,是米字路口,搞不清方向,怎么走都迷糊。后来又人给我流言,是一个困字路口,怎么都走不出来,后来我想真的挺难。这就是中国目前房地产业面临的格局,面临的困境。希望大家一块儿出主意,帮助找到一条好的路子来,希望后来我们的调控能够得到优化,不要伤害市场机制,否则会埋下更大的隐患。

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不要害怕诱惑,你抵制了它,说明你是个好人;抵制失败了,说明你曾经是个好人
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